Lecture du Bien
Maison de maître XVIIIe — rue Saint-Jean — Honfleur
Surface
218 m²
Exemple de livret Lecture du Bien : maison de maître à Honfleur
Aperçu d'un rapport-type
Sommaire
02 — Sommaire
Le rapport en sept temps.
00Préambule et méthodep. 2
01Lecture stratégique du bienp. 4
02Direction esthétiquep. 9
03Palette et matières par zonep. 14
04Pistes pièce par piècep. 20
05Focus énergiep. 32
06Artisans et étapes suivantesp. 38
Préambule
Voir le bien avant qu'il ne devienne projet.
Ce rapport n'est pas un compte rendu de visite. C'est une lecture stratégique : ce que le bien peut devenir, à condition d'être lu correctement avant de commencer la rénovation.
La visite stratégique du 14 mars 2026 a duré 2 h 40 sur place, en présence de M. et Mme Lefèvre, en compagnie de leur architecte. Trois angles ont été observés : l'architecture du bâti existant et son potentiel, la qualité des espaces intérieurs et leur lecture stylistique, et les contraintes techniques structurantes (énergie, humidité, ABF, prescriptions du Plan de Sauvegarde du Vieux Honfleur).
Le présent document propose une lecture du bien en l'état, accompagnée de deux directions esthétiques compatibles, d'une palette argumentée par zone, et de pistes pièce par pièce. Le focus énergie active l'analyse DPE et la trajectoire de rénovation thermique. Les artisans listés en fin de rapport sont des partenaires de confiance déjà éprouvés sur des biens de ce calibre.
Ce rapport est strictement confidentiel et reste votre propriété intellectuelle. Aucune préconisation n'engage de prestataire avant votre validation explicite.
03 — Préambule
01 · Lecture stratégique
Une maison de maître à reconcentrer.
Année
1782
Pièces
9
Jardin
480 m²
Le bien est une maison de maître XVIIIe en pierre de Caen, à façade tripartite, R+2 plus combles aménageables. Le volume principal est sain : charpente d'origine, planchers en chêne massif, hauteurs sous plafond généreuses (3,15 m au rez, 2,98 m à l'étage). Le bien s'inscrit dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable du Vieux Honfleur, ce qui structurera toutes les modifications de façade et de menuiseries.
Trois extensions successives (1862, 1934, 1978) ont fragmenté la lecture de la maison. La cohérence retrouvée passe par la recentralisation du séjour autour de la cheminée d'origine et la libération des deux tiers de la profondeur Nord, aujourd'hui occupés par une cuisine isolée et une lingerie sans usage clair.
04 — Lecture stratégique
01 · Lecture stratégique
05 — Lecture stratégique
Forces, contraintes, potentiel inexploité.
Forces
- Bâti structurellement sain :charpente, murs porteurs, plancher chêne d'origine
- Volumes nobles :hauteurs > 3 m, percement Sud généreux
- Jardin clos arboré :exposition Sud-Ouest, mur de pierre 2,40 m
- Position urbaine rare :silence, accès port à pied
Contraintes
- SPR Vieux Honfleur :avis ABF requis sur menuiseries et toiture
- DPE classe E :passoire en l'état, isolation par l'intérieur seule possible
- Humidité ascensionnelle :relevée 1,20 m Nord, à traiter en priorité
- Extension 1978 :à démolir ou à réharmoniser
Potentiel inexploité
Les combles (94 m² au sol) sont aujourd'hui utilisés en stockage. Aménagés et isolés sous rampants, ils peuvent accueillir une suite parentale plein Sud (38 m² + dressing + salle d'eau), libérant l'étage pour une chambre d'amis et un bureau. Cette opération seule augmente la surface utile de 27 % sans toucher à l'enveloppe protégée.
« Le bien ne demande pas à être transformé. Il demande à être relu, puis débarrassé de ce qui l'a fragmenté pendant un siècle. »
Pauline Voiron — Visite du 14.03.26Suite section 01 · p. 6 à 8
02 · Direction esthétique · A
09 — Direction esthétique
Patrimoine apaisé : l'esprit normand habité.
Une lecture qui assume le caractère de la maison : pierre apparente choisie, palette terreuse, mobilier ancien dialoguant avec quelques pièces contemporaines. Le bien reste reconnaissable.
Pierre de Caen brut
Lin lavé écru
Chêne fumé
Laiton brossé
Tomettes terre cuite
Slipper Satin · Light Bronze · Mahogany · Vert de gris · Or vieilli
02 · Direction esthétique · B
10 — Direction esthétique
Contemporain assumé : la maison en contraste.
Une lecture qui crée la surprise : le bâti XVIIIe devient écrin pour des volumes radicalement contemporains. Lignes nettes, palette serrée, rares matières mais nobles.
Béton ciré anthracite
Travertin clair
Chêne fumé brossé
Laiton non patiné
Vert sapin profond
Pitch Black · Strong White · Down Pipe · Studio Green · Or non patiné
Suite section 02 · p. 11 à 13
05 · Focus énergie
DPE classe E. Trajectoire B en 18 mois.
Le bien consomme aujourd'hui 282 kWh/m².an d'énergie primaire. La trajectoire proposée vise la classe B (≤ 110 kWh/m².an) en trois opérations séquencées, sans toucher à la façade SPR.
Étiquette énergie · trajectoire E → B
A
B
↑Cible 2027
C
D
E
Actuel · 282
F
G
Trajectoire E → B en 18 mois (gain −65 % de consommation)
Conso actuelle
282 kWh/m².an
Cible 2027
98 kWh/m².an
Gain attendu
−65 %
Points faibles relevés
- Combles non isolés :déperdition estimée 27 % (caméra thermique du 14.03)
- Menuiseries simple vitrage 1978 :façade Nord, déperdition 18 %
- Chaudière fioul 2004 :vétuste, à remplacer (interdiction installation neuve depuis 2022)
- Murs Nord non isolés :pont thermique froid, condensation observée
05 · Focus énergie
33 — Focus énergie
Trois opérations séquencées sur 18 mois.
| Opération | Lot | Période | Budget HT |
|---|---|---|---|
| Isolation combles sous rampants laine de bois 220 mm | Couvreur | T2 2026 | 14 800 € |
| Menuiseries Nord double vitrage chêne massif, agrément ABF | Menuisier | T3 2026 | 22 400 € |
| Pompe à chaleur géothermique sondes verticales, dépose chaudière fioul | Chauffagiste | T1 2027 | 31 200 € |
| Isolation murs Nord par l'intérieur, doublage chaux-chanvre | Plâtrier | T2 2027 | 11 600 € |
Total HT
80 000 €
MaPrimeRénov'
−12 400 €
Reste à charge
67 600 €
Arbitrage à valider
Le choix géothermie vs aérothermie reste ouvert. La géothermie ajoute 9 200 € HT mais réduit la consommation hivernale de 35 % vs l'aérothermie. Décision recommandée à la séance de validation post-rapport, en présence du bureau d'études thermiques partenaire.
Suite section 05 · p. 34 à 37
Aperçu illustratif · le rapport réel comporte 42 pages · chaque section présentée ici est partielle